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合肥樓市崩盤論純屬瞎扯!
本文首發於微信公眾號:杠桿遊戲。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。
撰文|張銀銀
去年以來,合肥(樓盤)成為明星城市。除瞭科大訊飛(002230,股吧),這個城市的樓市近況,屢屢被全國關註。
先是2016年漲幅創下全球第一。接著進入2017年,合肥房價腰斬、崩盤的報道和分析幾乎成瞭“月經”新聞,每隔一段時間就要來給全國的房地產投資者,上上警示課。
《中國經濟周刊》最新報道《合肥的瘋狂樓市是如何終結的?》說,從“找不到副市長就買不到房”,到樓市總體漸趨平穩。合肥的瘋狂樓市終結——客觀來說,這一表述是客官、中立的,瘋狂終結確實如此。但媒體在轉發新聞時,過於“危言聳聽”。
為此,杠桿遊戲這幾個月已經寫過多篇分析。得出的結論是,無論從數據上,還是從當地朋友的瞭解看,腰斬、崩盤都不算成立。今天繼續談談合肥,因為合肥確實是觀察我國樓市走勢極好的樣本。
從合肥房價的起落中,我國房地產調控希冀實現的杠桿目標,可謂是清晰可見。
1
瘋狂確實終結,但合肥樓市崩盤論純屬瞎扯!穩定一二線城市房價,是維護金融安全、避免經濟大起大落的必須
腰斬論、崩盤說,迎合瞭部分讀者的心思。房地產一定程度上撕裂著我國民眾,把國人分成瞭有房和沒房的,把人分成瞭長期追漲和恨不得立馬崩盤的……
隻不過,去年定調“房子是用來住的,不是用來炒的”之後,政策杠桿希冀於獲得微妙的平衡,不希望房子是用來炒的,也不希望是用來跌的。除瞭控制住一二線城市,維護金融安全之外,還寄望三四線城市略漲一點的,起碼是恢復性上漲一些,讓全國實現去庫存目標。
房地產調控杠桿,目前來說,實現瞭一個又一個的政策目標。站在這個角度,各位桿友可以理解,合肥為何漲,合肥如今為何又不再漲,逐步冷卻下來。
如果繼續讓資金在一二線城市紮堆,無論開發商還是購房者,誰會考慮三四線城市、縣級城市呢?恰恰,那裡有最多的庫存需要去。
此前通過做多一二線城市樓市,經濟增長獲得保證,資金出口獲得解決。接著嚴厲調控一二線城市,驅趕資金和人流為國去庫存。
當然,每個一二線城市情況有所不同,樓市啟動時間、城市和產業擴張節奏也不同,包括運勢也有差異。所以,如今有的二線城市還在漲,而大部分微漲或平靜下來。
總而言之,站在國傢層面而言,一二線城市現在的調控漸入佳境,有效幫助瞭三四線城市的去庫存大業。
至於說一些二線城市,如《合肥的瘋狂樓市是如何終結的?》報道所言,合肥二手房大幅降價,新房有價無市,其實沒有什麼不正常。
2016年前幾千塊/平米買的,後來漲到一兩萬/平米,現在一萬多/平米賣,當然算是大降。部分2016年高位進場者扛不住,也是可以理解的。
而新房有價無市,恐怕也和7、8月天氣炎熱,本來就是淡季有關。再說瞭,杠桿遊戲認為,新的投資者不允許入場,剛需為主自然沒2016年的盛況瞭。
根據日前我國統計局發佈的最新數據,1-7月份,我國商品房銷售面積86351萬平方米,同比增長14.0%,增速比1-6月份回落2.1個百分點。也就是說7月,全國商品房銷售增速是普遍回落。
包括合肥在內,主要一二線城市,調控都算是極為嚴厲。在這樣的高壓下,除瞭個別一二線城市新房銷售同比增長很快、房價繼續高歌猛進外。大部分一二線城市,無論京滬深,還是其他二線城市,同比都回落。
一方面是限購、限貸控制瞭有資格購房人群總量。另一方面,預售證的發放節奏被各地政府嚴格控制,供給端也出現一定回落。
合肥相關部門出臺嚴厲調控政策,既是維護合肥房價穩定,避免出現金融風險,也是執行上面的調控要求。反倒是,如果放任繼續漲,不大力度調控,不僅上面不好交代,恐怕真的離崩盤就更近瞭。
所以,今天合肥新房銷售回落、盤整是正常的。說崩盤恐怕誇張瞭。
2
合肥樓市瘋狂是結束瞭,但早前投資者逐步獲益套現,“租購同權”租金收益率看漲,給後來有投資沖動的人以希望。投資不就是盼預期!
《合肥的瘋狂樓市是如何終結的?》報道說,調控祭出“殺手鐧”,開發商如熱鍋上的螞蟻,炒房客四處找錢維持資金鏈。這個說法有一定道理。
2016年高位追漲入場的投資者,無論合肥還是其他城市,套現走人的實際都還不多。樓市始終不像股市流動性那麼高效、便捷。而投資樓市的人,基本都是加瞭杠桿的,所以遇到僵持期,絕對不希望太久,恨不得早日見到調控松動。
炒房說白瞭也就是炒周期。2016年這波周期,讓2016年之前的入場者大賺離場。而杠桿遊戲註意到,市場上依舊洋溢著“房價永遠漲”的信念。
信念還在就是好事,大部分人隻要能堅持就還願意扛。而早前的投資者大幅套現獲益,也給瞭老司機和後入場的投資者以希望和盼頭。
更別說,你要有點錢,不投房子又投啥?
對瞭,最近各大城市又在從上至下搞“租購同權”,發展長期租賃房,這也給瞭高位入場者一些安慰,租金收益率看漲!隻要出租收益勉強可以覆蓋資金成本,等待一個周期,就是勝利。
但租賃市場逐步發展,我國主要城市進入存量房時代,實際可能也意味著房價進入相對成熟期。
當然,站在今天的歷史節點上說,未來什麼算高房價,什麼算低,可能都是相對的。隻是,於投資者而言,誰要把房子捏在手上三五年,那怎麼都是漫長的煎熬。
所以任何一個城市的投資者,其實很少有不是短線的。投資其實很多時候都是短視的,沒幾個人可以忍受寂寞和煎熬。而房價上升和下降的小周期,往往累計起來要持續3、5年。今天,我們處於周期的哪個階段?
任大P說現在周期可能縮短的。聽到這句話,去年入場的房地產投資者應該感到欣慰。
決定周期長短的,恐怕不是上頭的決心,而是現實:宏觀經濟走勢,RMB壓力,歐美央行采取什麼貨幣政策。如果全球貨幣進入收縮,或者不松不緊周期,我們沒有理由繼續拿錢去砸出更高的房價。
或許要不瞭幾個月,調控的決心和僵持的現狀,總有一個要開始瓦解。杠桿的天平會朝向哪一邊呢?
3
合肥等一二線城市去年領漲的目的已經完成,無論開發商還是個人投資者,看懂中央接下來的調控目標和貨幣趨勢
日前,從我國統計局發佈的70個大中城市住宅價格數據可以顯見,7月合肥無論新建商品住宅還是二手住宅,同比、環比漲幅都回落,在70個大中城市中處於中遊。
也就是說,如果說合肥崩盤瞭,豈不是有一半城市都崩盤瞭?顯然,我國主要大中城市毫無房價尚無崩盤跡象。
不過,杠桿遊戲註意到:
1、15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅繼續全部回落(包括合肥),10個城市環比下降或持平。5個城市微漲,最高漲幅為0.4%。
2、70個大中城市中一二線城市房價同比漲幅持續回落。據測算,一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續10個月回落,7月份比6月份分別回落1.7和2.0個百分點。
二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續8個月回落,7月份比6月份回落0.8個百分點;二手住宅價格同比漲幅連續6個月回落,7月份比6月份回落0.5個百分點。
3、70個大中城市中環比持平或下降城市個數增加。7月份,14個城市新建商品住宅價格環比持平或下降,比上月增加4個;16個城市二手住宅價格環比持平或下降,比上月增加6個。分城市看,一線城市房價環比趨於穩定,二三線城市漲幅有明顯回落。
三線城市新建商品住宅價格上漲0.6%,二手住宅價格上漲0.4%,漲幅均比上月回落0.3個百分點。
以上幾點表明,針對一二線城市的調控,整體上確實是有效果的。換句話說,之所以要對他們調控,因為他們去年領漲的政策目的已經實現,現在需要他們控風險、引導資金去三四線城市、去實體經濟。
我國統計局的最新數據顯示,截至2017年7月末,我國商品房待售63496萬平米,同比下降11.0%。其中,商品住宅待售34181萬平米,同比下降20.8%。這是多大的成績!三四線、縣級城市給力,一二線城市辛苦瞭。
杠桿遊戲還註意到,上月召開的金融工作會議,對去杠桿就有明確表述更改:此前是金融去杠桿,會上改為經濟去杠桿。這一定程度上是對金融去杠桿取得的成績表示肯定,另一方面也提出更大的目標。
在宏大的目標面前,開發商和個人房地產投資者應該明白,自己的分量。通過分類調控、適當開口子,穩定目前的較高價格,已經是政策杠桿的最大努力瞭。
如果沒有意外,暫時讓政策配合一二線城市的地產,讓貨幣也跟著配合,不太可能。
祝福合肥2016年入場的房地產投資者,祝福所有2016年為國接盤的投資者。
文章來源:微信公眾號杠桿遊戲
(責任編輯:嶽權利 )
和訊網今天刊登瞭《合肥樓市崩盤論純屬瞎扯! 》一文,關於此事的更多報道,請在和訊財經客戶端上閱讀。
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型號:SR-N46D(G5)
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SR-N46D | |
門數 | 二 |
有效內容積(L) | 460 |
冷凍庫容積(L) | 122 |
冷藏室容積(L) | 338 |
寬 | 674 |
高 | 1800 |
深 | 743特價 |
淨重 | 82 |
總重 | 89 |
能耗等級 | 1 |
年耗電量 | 372 |
E.F.值 | 熱賣17.5 |
把手 | 隱藏式 |
顏色 | 星辰灰(G5) 炫麥金(Y2) |
盤架 | 一大一小 |
固定扭轉式製冰盒 | 固定式 |
盤架型式 | 強化玻璃 |
照明燈 | LED |
冷媒 | R600a |
冷媒量 | 55 |
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或許要不瞭幾個月,調控的決心和僵持的現狀,總有一個要開始瓦解。杠桿的天平會朝向哪一邊呢?
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合肥等一二線城市去年領漲的目的已經完成,無論開發商還是個人投資者,看懂中央接下來的調控目標和貨幣趨勢
日前,從我國統計局發佈的70個大中城市住宅價格數據可以顯見,7月合肥無論新建商品住宅還是二手住宅,同比、環比漲幅都回落,在70個大中城市中處於中遊。
也就是說,如果說合肥崩盤瞭,豈不是有一半城市都崩盤瞭?顯然,我國主要大中城市毫無房價尚無崩盤跡象。
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1、15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅繼續全部回落(包括合肥),10個城市環比下降或持平。5個城市微漲,最高漲幅為0.4%。
2、70個大中城市中一二線城市房價同比漲幅持續回落。據測算,一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續10個月回落,7月份比6月份分別回落1.7和2.0個百分點。
二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續8個月回落,7月份比6月份回落0.8個百分點;二手住宅價格同比漲幅連續6個月回落,7月份比6月份回落0.5個百分點。
3、70個大中城市中環比持平或下降城市個數增加。7月份,14個城市新建商品住宅價格環比持平或下降,比上月增加4個;16個城市二手住宅價格環比持平或下降,比上月增加6個。分城市看,一線城市房價環比趨於穩定,二三線城市漲幅有明顯回落。
三線城市新建商品住宅價格上漲0.6%,二手住宅價格上漲0.4%,漲幅均比上月回落0.3個百分點。
以上幾點表明,針對一二線城市的調控,整體上確實是有效果的。換句話說,之所以要對他們調控,因為他們去年領漲的政策目的已經實現,現在需要他們控風險、引導資金去三四線城市、去實體經濟。
我國統計局的最新數據顯示,截至2017年7月末,我國商品房待售63496萬平米,同比下降11.0%。其中,商品住宅待售34181萬平米,同比下降20.8%。這是多大的成績!三四線、縣級城市給力,一二線城市辛苦瞭。
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文章來源:微信公眾號杠桿遊戲
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